청와대발 증세 선언과 전세 멸종 시나리오의 서막

1. 취임 1주년 회견이 남긴 파장, 예고된 7월의 폭풍

선거가 끝나자마자 올 것이 왔다. 이재명 대통령은 6월 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 대대적인 부동산 세제 개편안 추진 의사를 분명히 했다. 세제와 금융, 규제, 공급을 한꺼번에 정리하겠다는 구상이다. 구체적인 정책 정비 시점은 7월로 못을 박았다.

청와대의 시각은 단호하다. 대한민국의 미래 발전을 갉아먹는 가장 심각한 주범을 부동산 투기로 규정했다. 이 투기 공화국을 탈피하지 못하면 나라의 미래가 없다는 인식을 드러냈다. 그 수단으로 꺼내 든 카드가 바로 보유세 인상이다. 우리나라의 보유세가 선진국에 비해 대체로 낮아 많이 사 모아도 부담이 없다는 논리다.

대통령의 발언은 사실상 전면적인 증세 선언으로 읽힌다. 거주 목적이 아닌 주택의 기대 수익률을 근본적으로 낮춰 시장에 매물이 나오도록 유도하겠다는 전략이다. 선거가 끝나자마자 기다렸다는 듯 징벌 과세의 서막이 열리는 꼴이다. 이 강력한 드라이브가 시장에 어떤 충격을 줄지는 안봐도 비디오다.

2. 정상화라는 이름의 부작용, 현장을 모르는 청와대

이번 회견에서 가장 논란이 된 대목은 전세 시장에 대한 인식이다. 이 대통령은 최근의 전세 매물 감소와 전셋값 상승에 대해 사금융인 전세가 사라져가는 정상화 과정이라고 언급했다. 다주택자 압박으로 전세 물량이 줄어든 것은 당연하며, 전세 대출이 오히려 집값 상승의 주된 원인이었다는 진단까지 덧붙였다.

현장의 반응은 차갑게 얼어붙었다. 오세훈 서울시장은 즉각 자신의 페이스북을 통해 정면 비판에 나섰다. 대통령이 부동산 현장의 고통을 몰라도 너무 모르는 괴리된 시각을 갖고 있다고 꼬집었다. 잘못된 신념에 사로잡혀 있거나 참모들이 왜곡된 보고를 하고 있다는 우려다.

오 시장의 지적대로 지금의 전세 소멸은 자연스러운 시대적 흐름이 아니다. 거친 규제가 초래한 정책 참사의 결과물에 가깝다. 토지거래허가구역 확대로 인한 실거주 의무 강화, 과도한 대출 규제는 전세를 공급하던 임대인들을 시장 밖으로 밀어냈다. 서민의 유일한 주거 버팀목을 역사의 유물이라 치부하는 사법부와 행정부의 태도는 현장 상식과 너무나 동떨어져 있다.

3. 징벌 과세의 부메랑, 똘똘한 한 채와 매물 잠김의 악순환

정부가 7월 세법개정안에 담을 것으로 예상되는 구체적인 카드는 생각보다 정교하고 매섭다. 종합부동산세율을 직접 올리기보다 공정시장가액비율을 현행 60%에서 최대 100%까지 단계적으로 상향하는 방안이 유력하다. 다주택자에 대한 취득세와 종부세 중과를 유지하면서 주택임대사업자의 양도세 혜택도 축소할 조짐이다.

특히 장기보유특별공제 축소 시사는 시장에 엄청난 심리적 압박을 가하고 있다. 이 대통령은 열심히 일해 버는 세금은 절반을 내는데 투자 소득은 오래 가졌다고 깎아주냐며 강하게 비판했다. 현행 1주택자 최대 80% 공제 혜택을 실거주 기간 중심으로 대폭 칼질하겠다는 뜻이다.

과거 문재인 정부 시절의 실패가 그대로 반복될 것이라는 우려가 나오는 이유다. 세 부담을 높이면 다주택자들이 매물을 뱉어내기보다 자녀에게 증여하는 방식을 택하거나 한강변의 ‘똘똘한 한 채’로 몰릴 가능성이 크다. 결국 매물 잠김 현상이 심화되면서 시장의 거래 자체가 위축되는 부작용만 낳는다.

4. 멈춰버린 주거 사다리, 임대차 시장의 피눈물

정치권의 거대한 담론 싸움 속에서 진짜 피눈물을 흘리는 쪽은 무주택 실수요자들이다. 집값을 잡겠다며 금융권을 압박해 대출 규제를 강화했지만, 정작 집을 사려던 실수요자들은 자금줄이 막혀 매수를 접고 전세 시장에 머물고 있다. 매매 시장 문턱을 높였더니 전세 대피소로 사람이 몰리는 형국이다.

설상가상으로 집주인들의 계산도 완전히 달라졌다. 고금리와 보유세 부담이 커지자 목돈을 받는 전세보다 매달 현금이 들어오는 월세나 반전세를 선호한다. 당연하게도 전세 매물은 거두어들이고 월세로 전환하는 속도가 빨라졌다. 전세 수요자는 늘어나는데 공급 주체들은 시장 밖으로 도망치고 있다.

이 과정에서 대출 규제의 칼날은 서민을 향한다. 현금 여력이 풍부한 자산가들은 대출이 묶여도 강남 아파트를 사들인다. 반면 대출에 기대어 내 집 마련을 꿈꾸던 청년, 신혼부부, 중산층은 시장 진입 자체가 불가능해졌다. 서울 아파트 평균이 13억 원을 넘었는데 대출을 6억 원으로 묶어두니 현금 7억 원이 없는 서민은 갈 곳이 없다.

5. 시장을 이기려는 정책, 남겨진 무주택자의 선택지

정치적 손익계산서도 복잡하게 돌아간다. 김종인 전 국민의힘 비대위원장은 최근 서울시장 선거 패배의 결정적 원인으로 이 대통령의 세금 발언을 꼽았다. 부동산 세금 정책에 민감한 한강 벨트 표심이 완전히 돌아섰다는 분석이다. 민심의 경고등이 켜졌음에도 청와대는 “구두 개입으로 폭등을 막았다”며 자평했다.

원인과 결과를 거꾸로 생각하는 좌파 특유의 정책을 볼 때면 문재인 정권의 데쟈뷰같다. 돈을 먼저 쓰면 소득이 늘어난다는 황당한 소득주도성장의 PTSD가 국민들에게 남아있다. 이들은 부동산도 정확히 반대로 생각하고 있다.

부동산 시장은 매매와 전세, 월세가 하나의 유기체처럼 연결되어 움직인다. 매매를 누르면 전세가 튀고, 전세를 막으면 월세 부담으로 이어진다. 공공 임대 주택을 좋은 품질로 공급하겠다는 대책도 발표됐지만 실제 입주까지는 수년의 공백이 존재한다.

당장 7월부터 시작될 세제 한파 속에서 무주택 실수요자들은 더 좁아진 주거 선택지를 쥐고 각자도생의 길을 찾아야 하는 서글픈 처지에 놓였다.

지금까지 집값은 보수정권일때 안정을 찾았다가 좌파정권일 때는 예외없이 튀어올랐다. 그 역사를 보면 이제 학습능력이 생길만도 한데 저들은 전혀 그 생각을 하지 않는다.

보수정권은 기본적으로 시장을 믿는다. 자유 시장 경제. 사유 재산권(국민의 재산권). 이 두 가지가 자본주의 국가를 운영하는데 가장 밑바탕에 깔고 가는 대 전제다. 그래서 아무것도 임의로 건드리지 않고 그저 열심히 공급을 늘린다.

그 결과 부동산 시장이 안정화 되고, 전월세 가격도 낮아지고, 사람들은 대출을 받아 집을 살수 있다.
그러나 좌파정권은 두 가지 대 전제를 부정하는 정책을 내놓는다. 그것이 대표적으로 다주택자 양도세 중과이다. 3채부터 최고세율이 무려 82.5%다.

내 돈으로 내가 집을 한채를 사건 100채를 사건 개인의 자유다. 내 집에서 내가 거주하든 세를 놓든 그냥 비워놓든 그것도 내 자유다. 그것을 부정하는 것 부터 자본주의 국가에서 정권을 이끌어갈 자격이 없다는 의미다. 그들은 다주택자에게 징벌적 세금을 부과하면 이들이 집을 다 내놓고, 그 집들을 무주택자들이 사서 국민 모두가 자기집을 보유할 수 있을거라 착각한다.

미안하지만 그런일은 절대로 일어나지 않는다. 그런 정책을 쓰면 쓸수록 서민은 살기 힘들어지고, 집을 사기는 더더욱 힘들어진다. 우리나라 말고는 이런 이상한 정책을 쓰는 나라는 없다.

양도세를 올리면 다주택자가 매물을 당장 뱉어낼거라는 착각과는 달리, 정말 급한 사정이 있는 사람을 제외하고는 오히려 집을 더 팔지 않는다. 그럼 공급이라도 늘려야 하는데 공급도 제한한다. 집값이 안 오르면 이상한거다.

이재명 대통령은 정부 이기는 시장은 없다고 말했다. 그런데 지금 상황을 보면 정부가 시장에 두들겨 맞고있다. 과거 동일한 생각을 가지고 부동산을 규제해왔던 좌파정부들도 모두 그랬다. 단 한번이라도 시장을 이기는 정부가 있었는지 묻고싶다.

정부의 뜻대로 집값이 잡힌 경우는 오직 시장의 자유를 보장해줬던 보수정권 뿐이었다. 그것도 완전히 보장해 준게 아니었음에도 효과가 나타났다. 그러면 시장에 더 큰 자유를 주면 집값이 더 잡힐거라는 생각을 해볼만도 하지 않을까?

물론 청와대에서 이를 모를리는 없다. 알면서도 왜 이러냐고? 지지자들이 원하는 대로 해줄 뿐이다. 있는자들, 다주택자들의 집을 빼앗아 주기를 간절히 바라는 지지자들 때문에 정부는 알면서도 이런 짓을 반복하는 것이다. 세율을 왕창 높이면서도 지지와 환호를 받을 수 있다니 좌파정부는 참 좋겠다.

서글픈 대한민국이다.

참고 자료

• 연합뉴스 – 李대통령 “부동산 세제 7월에 정리…전세감소는 정상화 과정”
• 뉴시스 – 오세훈 “李대통령, 부동산 현장의 고통 몰라도 너무 몰라”
• 뉴데일리경제 – 李 “외국보다 보유세 낮다” 사실상 증세 선언 … 선거 끝나자 ‘징벌 과세’ 악몽 시작
• 뉴데일리 – 집값 잡겠다더니 전세 난민만 양산 … 반복되는 무주택자의 피눈물