자유시장의 실종, 부동산을 찍어누르는 징벌적 세제의 칼날

1. 민심 맞춤형 핀셋 증세, 되살아나는 규제의 유령들

정부의 부동산 군기 잡기가 드디어 폭주하기 시작했다. 이재명 대통령에 이어 청와대 김용범 정책실장까지 전면에 나서며 보유세와 양도소득세의 동시 인상을 강력하게 시사했다. 이들이 내세운 명분은 ‘부동산 과세 정상화’와 ‘반도체 호황에 따른 유동성 관리’다. 반도체가 벌어온 돈이 자산 시장으로 흘러드는 것을 원천 봉쇄하겠다는 발상이다.

가장 먼저 칼을 대는 곳은 공정시장가액비율 상향 조치다. 현재 60%인 비율을 시행령 개정만으로 80% 수준까지 즉각 끌어올리겠다는 심산이다. 여기에 그치지 않고 규제지역 2주택자까지 종합부동산세 인상 중과 대상에 포함하고, 초고가 1주택자의 세부담 구간을 더 촘촘히 쪼개 최고세율을 높이는 ‘핀셋 증세’를 예고했다.

이것은 과거 실패로 증명된 정권들의 규제 독점 시나리오를 고스란히 복사해 붙여넣은 수준이다. 집을 여러 채 가졌다는 이유만으로 징벌적 세금을 때리는 제도가 과연 정상적인 국가인가. 이것은 시장 안정이 목적이 아니라, 다주택자를 악으로 규정해 지지자들의 입맛을 맞추려는 정치적 처방에 불과하다.

2. 양도세와 보유세의 동시 폭격, 퇴로를 막아버린 자충수

이번 정책 설계에서 가장 어처구니없는 대목은 보유세와 양도세를 동시에 높이겠다는 모순적 행태다. 경제학의 기본 원리에 따르면, 보유세를 높여 주택 매도를 유도하려면 양도소득세 개편을 통해 거래세를 낮춰 빠져나갈 퇴로를 열어주어야 마땅하다.

집을 쥐고 있어도 세금 폭탄, 팔려고 해도 세금 폭탄이라면 집주인들이 선택할 길은 오직 하나, 정권이 바뀔때 까지 ‘버티기’뿐이다. 물론 이로인해 정권교체가 이루어 진다면 나름 긍정적인 정책 효과라고 생각한다.

정부는 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 혜택마저 실거주 중심으로 대폭 축소하겠다고 칼을 갈고 있다. 이로 인해 시장에서는 이미 다주택자 규제 조치와 세제 압박에 맞서 매물을 거둬들이고 호가를 올리는 매물 잠김 현상이 본격화하고 있다.

노무현 정부 시절 종부세 도입을 주도했던 이정우 경북대 명예교수조차 특정 계층을 겨냥한 징벌적 과세는 조세 저항을 부르고 제도의 지속 가능성을 망가뜨린다고 경고했다. 퇴로를 완전히 차단한 채 국민의 자산 이전을 가로막는 세제는 자유민주주의 국가의 정책이라고 보기 힘들다.

3. 숫자의 함정과 실전 왜곡, 세계 최상위권의 세금 지옥

정부가 증세를 밀어붙이며 단골로 내세우는 핑계가 있다. 바로 선진국에 비해 한국의 부동산 보유세 실효세율이 너무 낮다는 주장이다. 이재명 대통령이 SNS에 직접 글을 올리며 힘을 보탰다(SNS를 좀 끊을 필요가 있다). 그러나 이는 단순 세율만 따진 전형적인 통계 왜곡이다.

국제적인 공식 지표인 GDP 대비 보유세 비율을 보면 한국은 0.87%로 LEO 회원국 평균(0.95%)과 거의 대등한 수준이다. 진짜 심각한 문제는 거래세와 양도세를 합친 종합 성적표다. 우리나라의 부동산 취득세 등 취득 단계 세금의 GDP 대비 비율(1.5%)은 무려 세계 1위다. 양도소득세 비율(0.66%) 역시 세계 3위다.

모든 세금을 다 더하면 GDP 대비 3.03%에 달해 미국, 영국과 어깨를 나란히 하는 초고세율 국가다. 이미 취득할 때 뜯기고, 팔 때 탈탈 털리는데 이제 보유세까지 세계 최고 수준으로 올리겠다니, 주택 소유자를 범죄자로 보지 않고서야 이럴 수는 없는 것이다.

4. 정부 부동산 규제 부작용 최대 피해자는 결국 무주택자

세금부담은 결코 정부의 계산대로 고분고분하게 소유자 선에서 멈추지 않는다. 홍기용 인천대 교수가 지적했듯 핀셋 과세의 가혹한 부담은 결국 임대료나 가격을 통해 고스란히 아래로 전가된다. 고정 소득이 없는 60세 이상의 은퇴 고령층 임대인들은 보유세가 늘어나면 생존을 위해 전세를 월세로 돌리거나 임대료를 올릴 수 밖에 없다.

결국 이 잔인한 정부 부동산 규제 부작용의 직격탄을 맞는 이들은 대부분 주거 사다리가 끊긴 무주택 청년들과 실수요 서민들이다. 실제로 서울 연립·다세대 주택의 월세 비중은 2017년 37.3%에서 최근 61.3%까지 치솟았다. 청년들은 월급의 절반을 주거비로 날리며 비명을 지르고 있다.

그러니 2030이 민주당에 등을 돌리는 것이다. 최욱씨, 정준희씨. 2030이 우경화되고 설득이 되지 않는 존재들 이므로 합법적 몽둥이로 다스리자고 할게 아니라 도저히 지지할 수 없는 정부의 정책을 반성할 일이다.

다주택자를 투기 세력으로 몰아 사내대출이나 전세대출 규제까지 총동원해 시장을 압박한 결과가 무엇인가. 민간 임대 공급의 젖줄이 끊기면서 전세 매물은 씨가 마르고 서민들은 기존 집에 억지로 눌러앉는 ‘동맥경화’가 발생했다. 시장 원리를 거스른 대가는 이처럼 혹독하다.

5. 속도계를 가리면 자동차의 속도가 줄어들까? 통계 개편 논란

더 기가 차는 것은 자신들의 정책 실패로 집값과 전셋값이 폭등하자 정부가 보여준 태도다. 한국부동산원은 최근 주간 아파트 가격 통계의 실효성을 논하며 통계 발표 주기를 격주나 월 단위로 축소 개편하겠다고 나섰다. 집값이 가파르게 오르는 것이 눈에 띄지 않도록 요령껏 발표하겠다는 것이다.

과속중인 차에서 브레이크는 밟지 않고 속도계를 가리겠다는 발상과 다를 바 없다. 속도계를 가려도 창밖으로 보이는 풍경은 어쩔것인가? 국가 공식 통계를 입맛대로 주무르려는 꼼수는 정책 신뢰도를 스스로 바닥으로 내팽개치는 자해 행위다.

중국에서 청년실업률 관련 불리한 지표를 덮으려 통계 발표를 중단했다가 신뢰도 추락을 겪었던 사건이 연상된다. 우리나라도 과거 문재인 정부 시절 부동산을 비롯한 각종 경제지표가 박살이 나자 통계청장을 경질하고, 새 통계청장은 ‘좋은 통계로 보답하겠다’는 이상한 말을 남겼었다.

집값을 잡는 해법은 단순하다. 징벌적 세제로 다주택자를 없앨 게 아니라 더 많은 다주택자들이 생겨나도록 해야한다. 차라리 본인 실거주하는 집 외에는 모두 세를 놓도록 한다면 찬성하겠다. 전월세 시장에서 많은 다주택자들이 경쟁하도록 만들고 세제혜택을 주면 서민들은 좋은 집을 싸게 얻을 수 있다.

또한 수요가 있는 서울 도심에 양질의 주택이 많이 공급되도록 규제를 풀고, 거래세 완화를 통해 기존 재고 주택이 원활하게 순환하도록 길을 열어주면 집값은 잡힌다. 많은 보수정권에서 그것을 증명했다. 그러나 시장의 순리를 거역하고 규제만 고집하는 좌파 특유의 부동산 정책은 감당할 수 없는 복합 위기의 부메랑이 되어 돌아올 것이다.

이 자유시장의 저항은 벌써부터 투표 결과로 조금씩 나타나고 있다.

참고 자료

• 공정가액비율 대폭 올릴 듯… 다주택·고가1주택 ‘핀셋 증세’ 거론
• 정부는 “보유세 너무 낮다”는데… 전체 부동산 세금은 세계 최상위권
• “보유세 올리되 속도조절 필요…고가주택 징벌적 과세 신중해야”
• 버티는 다주택자 세금 압박…이유없이 내집 세 준 1주택자도 타깃
• 靑 “보유세 조정” 종부세율 손보나…7월 세법개정안 윤곽
• ‘반도체 머니’ 부동산 유입? 정부, 보유세·양도세 손질 ‘시동’
• [소성민 칼럼] 부동산 억제, 주식 올인?…화약고 위의 자산정책